Зарубежная ипотека: топ-10 подводных камней

По данным исследования британской компании Rightmove, недвижимость в ипотеку покупают примерно по 20 % клиентов в Испании и Франции, 25 % в Италии и 35 % в США.

Брать кредит выгодно, особенно в европейских странах: ставки в Австрии, Германии, Швейцарии и Франции редко превышают 2 % годовых, в то время как в США они составляют в среднем 4 %, а на развивающихся рынках достигают 8 % и более.

Однако для иностранных заёмщиков низкие ставки часто сопряжены с подводными камнями — рисками, ограничениями и дополнительными требованиями.

1. Валютные риски

Чаще всего банки выдают ипотеку иностранным заёмщикам в валюте той страны, где находится приобретаемый объект. Например, россиянин получает зарплату в рублях, покупает недвижимость в Германии и берёт кредит в евро. Если объект сдаётся в аренду, инвестор выплачивает кредит средствами арендного дохода. В этом случае и расходы на ипотеку, и доход выражены в евро. Но если покупатель приобрёл в кредит недвижимость для собственного пользования, и единственный источник дохода для него — заработок в рублях, возникает риск, что при падении российской валюты расходы на ипотеку вырастут.

Иногда банки ЕС выдают кредиты в чужой для них и заёмщика валюте — в швейцарских франках. Тогда риски ещё выше. По сообщению Guardian, с 2003 по 2008 годы британцы массово брали ипотеку в франках для покупки недвижимости на Кипре. Швейцарская валюта считалась стабильной, и выраженные в ней ставки были ниже, чем в евро и фунтах. Но с началом кризиса 2008 года курс франка взлетел, и ипотека подорожала. Как рассказывает The Telegraph, в 2007 году британцы Дэвид и Мишель Уилкинсон купили рядом с кипрским курортом Айя-Напа дом за 130 тыс. фунтов стерлингов. Они внесли 30 тыс. фунтов в качестве первоначального взноса и взяли кредит во франках в эквиваленте 100 тыс. фунтов стерлингов. Из-за роста швейцарской валюты ежемесячный платёж Уилкинсонов вырос с 300 фунтов в 2009-м до 800 фунтов в 2013 году.

2. Риски плавающих ставок

Банки выдают кредиты под плавающие и фиксированные ставки. Плавающие меняются вместе с индексами финансового рынка (инфляция, доходность облигаций, межбанковские ставки предложения — Euribor, Libor). А фиксированные остаются на одном уровне в течение всего периода кредитования.

Многие клиенты предпочитают плавающие ставки, так как они ниже фиксированных. Например, в Италии средняя фиксированная ставка — 3,5 % годовых, а средняя плавающая составляет менее 3 %.

Хотя плавающие проценты кажутся привлекательными, стоит учесть, что при малейшем изменении на финансовом рынке банк повысит ставку. В результате кредит может оказаться неподъёмным. Например, многие канадцы до сих пор вспоминают, как в 1980–1981 годах ставка в их стране выросла с 15 до 21 %.

3. Затянутый процесс

Ещё один распространённый риск связан с тем, что от подачи заявки в банк до заключения сделки часто проходят месяцы. Бывают случаи, когда покупатель подаёт документы на получение кредита в июле, а сделка заключается только в декабре. Особенно затягивается процесс, когда ипотека переоформляется с одного заёмщика на другого. Не все продавцы готовы долго ждать.

Особенно много времени покупатели тратят на открытие счёта, который нужен, чтобы внести задаток, получить ипотеку и впоследствии оплачивать счета. «Чтобы перевести деньги на счёт в Европе или США, надо объяснить источник происхождения средств. Это строгий процесс, который может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Высока вероятность, что без заранее агрегированных на зарубежном счету денег вы упустите интересное предложение», — говорит Георгий Качмазов.

Рассказывает Дарья, покупательница квартиры на Лазурном Берегу: «Чтобы зарезервировать за собой объект, здесь [во Франции] нужно внести предварительный платёж. Оказалось, что россиянину это сделать непросто, если он не имеет счёта во Франции. А вот открытие счёта для нашего соотечественника — это сложная процедура, связанная с длинной и тщательной проверкой происхождения средств, которые вносятся на счёт. И тут вам, кстати, не помогут счета в других европейских странах. У нас это заняло примерно три месяца».

Тем, кто покупает зарубежную недвижимость в кредит, следует быть готовым к тому, что весь процесс с момента выбора объекта до получения документов о праве собственности может занять до полугода

4. Ограниченный срок кредитования

Банки некоторых стран, например, Германии и Швейцарии, часто дают резидентам кредиты на 30 и более лет. «Выглядит это так: на первые 10 лет ставка фиксируется, а дальше она может измениться в зависимости от экономических условий», — говорит Кирилл Шмидт. Например, в Германии покупатель квартиры стоимостью 100 тыс. евро занимает у банка 50 тыс. евро под 1,5 % годовых на 10 лет и платит за ипотеку лишь 145 евро в месяц. Через 10 лет он перезаключает договор ещё на 30 лет, чтобы выплатить остаток по телу кредита (40 тыс. евро).

Многие нерезиденты хотят взять кредит на 30 и более лет, чтобы сократить ежемесячные платежи. Но зарубежным покупателям банки большинства стран выдают ипотеку максимум на 10 или 20 лет.

Самые короткие сроки кредитования нерезидентов установлены в Великобритании — от двух до пяти лет. При стоимости недвижимости в 1 млн фунтов стерлингов, ставке 4 % годовых, пятилетнем сроке кредитования и собственном капитале 500 тыс. фунтов ежемесячный платёж банку составит около 9 тыс. фунтов стерлингов. При этом банк откажет в кредите, если доля ежемесячных платежей превысит 40 % доходов покупателя.

5. Лимит на долю заёмных средств

В Австрии, Великобритании, Венгрии, Германии, Португалии, Франции, Чехии и некоторых других странах нерезиденты в большинстве случаев могут рассчитывать на кредит в размере максимум 50–60 % от стоимости покупки (loan-to-value ratio, LTV).

Более того, при приобретении доходной недвижимости есть риск, что банк даст даже меньше 50 %. «Если у объекта заканчивается контракт аренды, банк может снизить объём кредита до 30 или 20 %. Банк может рассчитать доступную сумму ипотеки так, чтобы весь долг был возвращен заёмщиком ещё до истечения срока арендного контракта», — говорит Кирилл Шмидт.

Также в некоторых странах банки дают кредиты исходя из оценочной стоимости объекта, которая может быть ниже или выше рыночной. «Если оценочная стоимость ниже, покупатель получает недостаточно средств. А если выше, то в таком случае банк возьмёт две цифры — рыночную и оценочную стоимость, после чего для расчёта ипотеки выберет наименьшую из них. Это делается, чтобы заёмщики не получили LTV 100 %», — говорит Кирилл Шмидт.

6. Ограничения по стоимости недвижимости

Банки многих стран устанавливают ограничения по минимальным и максимальным суммам займа.

Например, с учётом минимальных сумм займа и максимального LTV в Италии в кредит нельзя купить недвижимость дешевле 50 тыс. евро, а в Швейцарии стоимость объекта должна составлять минимум 580 тыс. евро.

В Европе в большинстве случаев нерезиденты получают кредит в размере 50 % от стоимости недвижимости на 10–15 лет

7. Отказ в кредите физическим лицам

Иногда банки отказывают в финансировании иностранным физическим и юридическим лицам, но соглашаются кредитовать открытые в стране компании.

По словам Кирилла Шмидта, по состоянию на начало 2017 года нерезидент не может получить кредит в Германии, так как банковское законодательство предписывает банкам работать только с германскими субъектами. Поэтому заёмщики-нерезиденты вынуждены открывать местные компании (Gesellschaft mit beschrankter Haftung, GmbH). «При этом важно, чтобы директор компании находился в Германии и говорил на немецком — банкам так понятнее и удобнее», — добавляет Георгий Качмазов.

Как отмечает Кирилл Шмидт, иногда банки просят персональное поручительство по кредитам, выдаваемым юридическому лицу: «Считается, что востребовать заём с физического лица проще, чем с обанкротившейся компании. Но это зависит от законодательства страны».

8. Требование дополнительных гарантий

У заёмщиков, собирающихся купить доходную недвижимость, банки часто требуют дополнительные гарантии, поскольку в таких случаях кредит выплачивается с помощью арендного дохода.

Рассказывает Андрей, предприниматель из Одессы, купивший две квартиры в австрийском Граце: «Для доказательства нашей платёжеспособности нужно было предоставить те же документы о доходах, что мы представляли и для открытия счёта. Кроме того, банку были предоставлены гарантийные письма от застройщика о том, что квартира будет сдаваться в аренду и что, даже если арендатор не будет найден сразу же, застройщик будет выплачивать арендную плату и гасить коммунальные платежи, так что у банка не было никаких рисков. В итоге австрийский банк предложил нам кредит в размере примерно 50 % от стоимости недвижимости вместе с сопутствующими расходами под 2,5 % годовых на 15 лет. Безусловно, мы воспользовались таким выгодным предложением».

9. Требование постоянного дохода в стране

Некоторые европейские банки требуют, чтобы у заёмщика был постоянный доход в той стране, где он собирается взять кредит.

Рассказывает Мария, клиентка Tranio, купившая квартиру в Вене: «Чтобы получить заёмные средства, я обратилась в два местных банка, в которых у меня уже были открыты счета. Оба банка мне отказали, так как я иностранка и не имею постоянного дохода в Австрии. В итоге я смогла оформить кредит только в третьем банке, после того как австрийские партнёры Tranio выступили моими поручителями. Они досконально знают процедуру и требования к оформлению документов, поэтому проблем не возникло, и я успешно прошла собеседование с банковскими экспертами».

10. Дополнительные расходы

При оформлении ипотеки и во время её погашения заёмщики оплачивают множество сопутствующих расходов. С учётом основных затрат стоимость кредита существенно увеличивается.

Помимо этого, российские налоговые резиденты платят налог на материальную выгоду, если ставки составляют менее 9 % годовых. Налоговая база рассчитывается по формуле: сумма кредита x (9 % — зарубежная ставка) / 365 (366) x количество дней пользования кредитом. Ставка налога — 35 %.

Несмотря на сложности, брать ипотечный кредит для покупки зарубежной недвижимости выгодно, особенно если объект приобретается для инвестиций:

с помощью ипотеки можно создать кредитный рычаг и тем самым увеличить доходность;

заёмные средства позволяют купить больше объектов недвижимости или недвижимость большей площади;

можно снизить налогооблагаемую базу, поскольку проценты по кредиту вычитаются из налоговой базы при уплате налога на прибыль;

банк проводит всестороннюю проверку кредитуемой недвижимости и тем самым даёт инвестору дополнительную гарантию качества инвестиции.